Cómo vender un predio heredado: sucesión, derechos herenciales e impuestos

Cuando una persona muere, sus herederos reciben la herencia como un todo, pero el Código Civil dice que eso no los habilita para disponer de un inmueble hasta que se registre el acto que les da la propiedad. En la práctica, el predio sigue a nombre de quien murió en el certificado de tradición, y ninguna notaría va a escriturarlo a un comprador.

Además, cada heredero solo se considera dueño de lo que le adjudiquen en la partición. Si un heredero vende un bien que después le queda a otro, vendió algo que no era suyo. Por eso los compradores y los bancos revisan que la sucesión esté terminada y registrada (ver qué papeles pedir antes de comprar).

Si no hay testamento, la ley reparte la herencia en este orden (cada orden excluye a los siguientes):

1. Los hijos (o sus descendientes), por partes iguales.
2. Si no hay hijos: los padres y el cónyuge o compañero permanente.
3. Si tampoco hay padres: los hermanos y el cónyuge o compañero permanente, la mitad cada uno.
4. Después, los sobrinos, y por último el ICBF.

Es el camino más rápido. Se puede usar sin importar el valor de la herencia, siempre que todos los herederos y el cónyuge estén de acuerdo y la pidan juntos por medio de un abogado. Si hay herederos menores de edad, también se puede si están representados y todos están de acuerdo.

1. El abogado presenta la solicitud en una notaría del último domicilio de quien murió, con el inventario de bienes y deudas, los avalúos y la propuesta de partición.
2. La notaría publica un edicto en un periódico de circulación nacional y en una emisora local, y lo fija 10 días en la notaría, para que cualquier otro interesado se presente.
3. La notaría avisa a la DIAN. Si la herencia vale más de 700 UVT, la DIAN tiene 20 días para intervenir por deudas de impuestos.
4. Si nadie se opone y los impuestos están pagos o con acuerdo de pago, se firma la escritura de sucesión.
5. La escritura se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Desde ahí, el predio queda a nombre de los herederos.

Los derechos notariales se calculan sobre el valor neto de la herencia. Para el inventario sirve tener un avalúo del predio (ver cómo se hace un avalúo).

Si los herederos no se ponen de acuerdo, si alguien se opone en la notaría o si no se sabe dónde está algún heredero, la sucesión se hace en un juzgado, con el Código General del Proceso. El juez cita a los herederos y al cónyuge, emplaza a los demás interesados, aprueba el inventario y los avalúos, y un partidor reparte los bienes. Toma más tiempo que en notaría.

Antes de terminar la sucesión, un heredero puede vender sus derechos herenciales: la parte que le corresponde en la herencia completa. Se hace por escritura pública, y quien compra puede pedir que lo reconozcan en la sucesión.

Al recibir la herencia: es ganancia ocasional y paga el 15% en la declaración de renta de cada heredero. Los inmuebles se valoran, en general, por el mayor entre su costo fiscal y su avalúo catastral o autoavalúo. Hay exenciones (con la UVT de 2026, $52.374):

• Las primeras 13.000 UVT (unos $680,9 millones) de la vivienda de la persona que murió.
• Las primeras 6.500 UVT (unos $340,4 millones) de sus otros inmuebles.
• Las primeras 3.250 UVT (unos $170,2 millones) de lo que recibe cada heredero y el cónyuge.
• Lo que reciben personas distintas de los herederos forzosos tiene una exención del 20%, hasta 1.625 UVT.

Al vender después: en la notaría se paga la retención en la fuente del 1% del precio, y el predio debe estar a paz y salvo del impuesto predial. Luego, la utilidad paga ganancia ocasional si el predio se tuvo 2 años o más. Revisa tu caso con un contador; más detalles en gastos de escritura y quién los paga.

• Si quedó a nombre de uno solo, lo vende como cualquier propietario (ver qué preparar para vender).
• Si quedó a nombre de varios, todos deben firmar la venta. Si no se ponen de acuerdo, cualquiera puede pedirle a un juez la división o la venta del predio.
• Si quieren repartir la tierra, pueden dividirla con una licencia de subdivisión (ver cómo subdividir un lote).