Guía para vendedores

Cuánto vale mi lote o finca: cómo se hace un avalúo

Revisada el 30 de septiembre de 2026 · Tulindero

Ponerle el precio correcto a un predio es lo que más influye en que se venda rápido. Un precio muy alto aleja a los compradores; uno muy bajo deja plata en la mesa. Aquí explicamos cómo se calcula el valor de un lote, una finca o una casa, y quién lo puede hacer.

En resumen:

El avalúo comercial es el precio de mercado; el catastral es para el predial y suele ser más bajo.
El avalúo comercial lo hace un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA).
Los métodos oficiales son: comparación de mercado, renta, costo y técnica residual.
Lo que más pesa en un predio: ubicación y acceso, lo que permite la norma, el agua y los títulos en regla.

1. Avalúo comercial y avalúo catastral

Avalúo comercial: el precio más probable al que se vendería el predio entre un comprador y un vendedor que conocen el mercado y negocian libremente. Es el que sirve para vender, comprar, pedir un crédito o repartir una herencia.
Avalúo catastral: lo calcula el catastro (el IGAC o el gestor catastral del municipio). Es la base del impuesto predial. Por norma no puede ser menor al 60% del valor comercial ni mayor que él.

2. Quién puede hacer un avalúo

Desde la Ley 1673 de 2013, solo puede hacer avalúos quien esté inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA). Pídele al avaluador su certificado de inscripción: ejercer sin estar inscrito es un delito. Un avalúo serio incluye una visita al predio.

Si el comprador va a pagar con crédito o leasing, el banco hace su propio avalúo con un perito que él escoge.

3. Cómo se calcula

La Resolución 941 de 2026 del IGAC, que reemplazó a la antigua Resolución 620 de 2008, reconoce cuatro métodos:

Comparación o de mercado: compara con ventas y ofertas de predios parecidos en la misma zona. Es el más usado para lotes, fincas y casas.
Renta o capitalización de ingresos: calcula el valor a partir de lo que el predio produce o podría producir en arriendo.
Costo: lo que costaría construir hoy lo que hay, descontando el desgaste, más el valor del terreno.
Técnica residual: para lotes con potencial de desarrollo: el valor del proyecto que se podría construir menos lo que costaría hacerlo.

4. Qué sube o baja el valor de un predio

Lo que más pesa

Ubicación y acceso: cercanía a vías principales y a los centros urbanos, y el estado de la vía de entrada.
La norma: qué se puede construir y cuántas viviendas por hectárea (ver qué se puede construir en un lote).
Agua y servicios: acueducto o concesión de aguas, energía, alcantarillado o pozo séptico.
Terreno: área, forma, topografía (plano o pendiente), vista.
Construcciones: área construida, estado y si tienen licencia.
Situación jurídica: títulos limpios, sin embargos ni falsa tradición, y áreas que coinciden entre escritura y catastro. Un predio con problemas legales vale menos y se vende más lento.

5. Cómo ponerle precio para vender

Mira predios parecidos en la misma zona y compara el precio por metro cuadrado (en Tulindero aparece en cada predio).
Si el predio es grande o especial, pide un avalúo comercial a un avaluador inscrito en el RAA.
Deja un margen razonable de negociación, y decide desde antes hasta dónde bajarías.
Ten los documentos listos: un predio con papeles en orden se negocia mejor. Mira qué preparar para vender.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la diferencia entre avalúo comercial y avalúo catastral?

El comercial es el precio más probable al que se vendería el predio en el mercado. El catastral es un valor técnico que calcula el catastro para cobrar el impuesto predial; por norma está entre el 60% y el 100% del valor comercial, así que casi siempre es más bajo.

¿Quién puede hacer un avalúo comercial?

Un avaluador inscrito en el Registro Abierto de Avaluadores (RAA), según la Ley 1673 de 2013. Pídele su certificado de inscripción: ejercer como avaluador sin estar inscrito es un delito.

¿Cuánto tiempo sirve un avalúo?

Por costumbre, un año desde que se expide. Los bancos, además, suelen pedir que su avalúo lo haga un perito que ellos escogen.

¿Puedo usar el avalúo catastral para ponerle precio a mi predio?

No es buena idea: el catastral suele estar por debajo del valor de mercado. Sirve como referencia mínima (la notaría y el registro nunca cobran sobre menos que él), pero el precio de venta se fija con un avalúo comercial y comparando con predios parecidos.

¿Necesitas un avalúo?

En Tulindero te ayudamos con el avalúo comercial de tu predio y con la venta.

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Fuentes

Esta guía es informativa y general; las tarifas y normas pueden cambiar. No reemplaza la asesoría de un abogado, un contador o un avaluador para tu caso.