Cómo subdividir o desenglobar un lote en Cundinamarca

• Subdivisión: es la autorización urbanística para partir uno o varios predios en lotes más pequeños, de acuerdo con el plan de ordenamiento del municipio. No autoriza construir ni hacer obras.
• Desenglobe: es lo que se hace con esa licencia. Se firma una escritura de división, se registra (y cada lote queda con su propio folio de matrícula inmobiliaria) y se actualiza el catastro, donde cada lote recibe su número predial.

Sin licencia, los notarios y registradores no pueden autorizar ni registrar la escritura de división: la ley exige que la licencia quede protocolizada con la escritura.

Depende de la clase de suelo y de lo que diga el plan de ordenamiento del municipio (ver qué se puede construir en un lote). Hay tres tipos de licencia de subdivisión:

• Rural: en suelo rural o de expansión. Debe cumplir las normas agrarias y ambientales, y cada lote que resulte debe tener acceso.
• Urbana: en suelo urbano, solo en los casos que permite la norma. Cada lote debe dar a una vía pública y cumplir el área y el frente mínimos del plan de ordenamiento.
• Reloteo: para redistribuir lotes que ya están urbanizados.

La Ley 160 de 1994 prohíbe dividir un predio rural en partes más pequeñas que la Unidad Agrícola Familiar (UAF) del municipio; un contrato que lo haga es nulo. Lo mismo aplica al suelo de expansión que todavía no tiene plan parcial.

Hay excepciones: donaciones para vivienda campesina, lotes que se destinan principalmente a un uso distinto del agrícola, lotes que aunque sean más pequeños funcionan como una UAF, y algunas sentencias de pertenencia. Se justifican por escrito al pedir la licencia. En suelo suburbano, para parcelar se exige una unidad mínima de 2 hectáreas, y la CAR fija cuántas viviendas caben por hectárea.

• Dónde se pide: ante el curador urbano, en los municipios que lo tienen; donde no hay curador, en la secretaría u oficina de planeación del municipio.
• Quién la pide: el propietario. Si el predio es de varios dueños, uno solo puede pedirla, siempre que se cite a los demás.
• Vigencia: 12 meses desde que queda en firme, y no se puede prorrogar. En ese plazo hay que firmar la escritura de división y registrarla.

1. Con la licencia, en la notaría se firma la escritura de división material, con la licencia y el plano protocolizados.
2. La escritura se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, que abre un folio de matrícula para cada lote nuevo.
3. Se pide al gestor catastral la actualización (en catastro se llama mutación de segunda clase), con la escritura registrada, el certificado de tradición y el levantamiento topográfico. Así cada lote queda con su número predial y paga su propio impuesto.

El gestor catastral cambia según el municipio: puede ser el IGAC, la Agencia Catastral de Cundinamarca o el propio municipio (Cota y Zipaquirá, por ejemplo, tienen su catastro). Pregunta en la alcaldía dónde se radica.

• Licencia: con curador, 25,02 UVT (unos $1,31 millones en 2026, con la UVT de $52.374). Las oficinas de planeación no cobran expensas, pero el municipio puede cobrar impuestos.
• Topografía: el levantamiento y los planos, según el tamaño del predio.
• Escritura y registro de la división, y el certificado de tradición de cada lote.
• Tiempo: la licencia se resuelve en 45 días hábiles desde que la solicitud queda completa, con una prórroga posible por la mitad. Si no responden a tiempo, opera el silencio administrativo positivo. Cuando la aprueban, hay 30 días hábiles para pagar impuestos y expensas.

Cuando un predio es de varias personas (por ejemplo, hermanos que lo heredaron), cada una tiene un porcentaje del todo, no un pedazo. Si están de acuerdo, piden la licencia y firman juntos la escritura de división.

Si no hay acuerdo, nadie está obligado a seguir en comunidad: cualquiera puede pedirle a un juez la división material o, si partirlo le quita valor, la venta del predio para repartir el dinero. Si el predio viene de una herencia, mira también cómo vender un predio heredado.