Guía para compradores

Qué papeles pedir antes de comprar un lote, finca o casa en Colombia

Revisada el 30 de septiembre de 2026 · Tulindero

Antes de dar un anticipo o firmar una promesa de compraventa, pide estos documentos y revísalos con calma. La mayoría de problemas en una compra (embargos, herederos que no firmaron, lotes donde no se puede construir) se ven en el papel antes de que se vuelvan un problema.

En resumen, pide siempre:

Certificado de tradición y libertad reciente.
Copia de la escritura con la que el vendedor adquirió el predio.
Cédula del vendedor (o certificado de Cámara de Comercio si es una empresa).
Paz y salvo del impuesto predial.
Concepto de uso del suelo, si vas a construir o cambiar el uso.
Si está en un conjunto: paz y salvo de administración.

Si es rural, además: certificado catastral, acceso, agua, rondas de ríos y si se puede dividir.

1. Certificado de tradición y libertad

Es el documento más importante. Lo expide la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos y muestra quién es el dueño del predio hoy, cómo ha pasado de dueño en dueño y cualquier limitación que tenga. Se pide en línea con el número de matrícula inmobiliaria.

Qué revisar

Que el dueño que aparece sea la misma persona que te está vendiendo. Solo el dueño inscrito puede vender.
Que no haya embargos, demandas ni hipotecas sin cancelar. Si hay una hipoteca, debe quedar claro cómo y cuándo se cancela.
Afectación a vivienda familiar: para vender se necesita la firma de los dos cónyuges o compañeros permanentes.
Patrimonio de familia: para venderlo se necesita el consentimiento del cónyuge y, si hay hijos menores, el de un curador en su nombre. En la práctica los compradores y los bancos piden que se cancele.
Falsa tradición: quien vende no tiene el derecho completo de propiedad (por ejemplo, compró a quien no era dueño o compró un derecho incompleto). Consulta a un abogado antes de seguir.
Servidumbres (por ejemplo, de paso) y cualquier anotación que no entiendas.

2. Escritura del vendedor

Es el documento con el que el vendedor adquirió el predio (por compra, herencia, donación u otra forma). Se pide copia en la notaría donde se firmó.

Qué revisar

Que los linderos y el área coincidan con lo que te están mostrando en el terreno.
Cómo lo adquirió: si fue por herencia, que la sucesión esté terminada y registrada, y que no falten herederos.
Que el número de matrícula inmobiliaria sea el mismo del certificado de tradición.

3. Documentos de quien vende

Persona natural: copia de la cédula. Si hay varios dueños, deben firmar todos.
Empresa: certificado de existencia y representación legal de la Cámara de Comercio, para confirmar quién puede firmar y hasta qué valor.
Si firma otra persona en nombre del dueño: el poder, que debe ser específico para esa venta.

4. Paz y salvos

Para firmar la escritura, la notaría exige que el impuesto predial esté pagado (Ley 1430 de 2010). Pídelo desde antes: la deuda de predial sigue al predio, aunque cambie de dueño. Pregunta también en el municipio si hay contribución de valorización pendiente.

Conviene ver los últimos recibos de servicios públicos, para confirmar que están al día.

5. Uso del suelo: qué se puede construir

Lo que se puede hacer en un predio lo define el plan de ordenamiento del municipio (POT, PBOT o EOT, según su población). Pide en la curaduría o en la oficina de planeación el concepto de uso del suelo (qué usos se permiten) o el concepto de norma urbanística (qué y cuánto se puede construir). Son informativos: no dan permiso para construir, para eso se necesita una licencia.

Lo explicamos en detalle en qué se puede construir en un lote.

6. Si el predio es rural

Certificado catastral: compara el área de catastro con la de la escritura y el certificado de tradición. Si no coinciden, pregunta por qué antes de comprar.
Acceso: que el predio tenga salida a una vía, o una servidumbre de paso registrada.
Agua: usar agua de un río, una quebrada o un pozo necesita concesión de la corporación autónoma regional (en Cundinamarca, la CAR). Pregunta si el predio la tiene.
Rondas de ríos y quebradas: hay una franja de protección de hasta 30 metros a cada lado donde no se puede construir.
Subdivisión: un predio rural no se puede dividir en lotes más pequeños que la Unidad Agrícola Familiar (UAF) del municipio, salvo excepciones de ley. Si piensas dividirlo, averígualo antes.

7. Si está en un conjunto

La notaría pide el paz y salvo de administración. Si no se presenta, el comprador queda respondiendo junto con el vendedor por las cuotas que estén debiendo (Ley 675 de 2001). Pide también el reglamento de propiedad horizontal, que dice qué se puede y qué no se puede hacer en el conjunto.

8. Si tiene construcciones

Pregunta si la construcción tiene licencia. Una casa o ampliación construida sin licencia puede traer problemas con el municipio, para venderla después o para pedir un crédito.

9. Estudio de títulos

Revisar todo esto uno mismo ayuda, pero para una compra grande lo más seguro es un estudio de títulos hecho por un abogado. Revisa la historia legal del predio (por costumbre, al menos los últimos 10 años) y te dice si hay algo que pueda afectar la compra. Los bancos lo hacen siempre antes de financiar una compra.

En Tulindero te ayudamos con el estudio de títulos y otros trámites jurídicos del predio: ver servicios. Y para saber cuánto cuesta la escritura, mira los gastos de escritura y quién los paga.

Preguntas frecuentes

¿Dónde saco el certificado de tradición y libertad?

En línea, en certificados.supernotariado.gov.co: escoges la oficina de registro, escribes el número de matrícula inmobiliaria, pagas y lo descargas. En 2026 cuesta $23.000. También se pide en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

¿Qué tan reciente debe ser el certificado de tradición?

Pídelo justo antes de firmar la promesa de compraventa y otra vez antes de la escritura, porque puede aparecer una anotación nueva (un embargo, por ejemplo) en cualquier momento. Los bancos suelen pedir uno de los últimos 30 días.

¿Se puede comprar un predio que tiene hipoteca?

Sí, pero la hipoteca tiene que cancelarse. Lo común es que el vendedor pague la deuda con parte del precio y que la cancelación quede registrada al mismo tiempo que la compraventa. Déjalo escrito en la promesa de compraventa.

¿Qué es un estudio de títulos y vale la pena?

Es la revisión que hace un abogado de la historia legal del predio: quiénes han sido sus dueños, cómo lo adquirieron y si hay algo que pueda afectar la compra. Por costumbre revisa al menos los últimos 10 años, que es el plazo de la prescripción extraordinaria. Para una compra grande, es la mejor forma de evitar sorpresas.

¿Buscas un predio?

En Tulindero, la matrícula y los documentos de cada predio se comparten con los compradores calificados, para que puedas revisarlos antes de avanzar.

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Fuentes

Esta guía es informativa y general; las tarifas y normas pueden cambiar. No reemplaza la asesoría de un abogado, un contador o un avaluador para tu caso.