Leasing habitacional 2026: qué es, cuánto financian y requisitos

Es un contrato de leasing financiero regulado por el Decreto 2555 de 2010. Lo ofrecen los bancos y las compañías de financiamiento. La entidad compra el inmueble que escogiste y te entrega su uso a cambio de un canon periódico. Al terminar el contrato, puedes adquirirlo ejerciendo la opción de compra; si no lo haces, el inmueble sigue siendo de la entidad.

1. El banco estudia tus ingresos y te aprueba un monto.
2. Escoges el inmueble y negocias el precio con el vendedor.
3. El banco hace el avalúo del inmueble y un estudio de títulos con sus abogados.
4. Se firma la escritura de compraventa: el vendedor le vende al banco, y tú firmas el contrato de leasing como locatario. El inmueble queda registrado a nombre del banco.
5. El banco le paga al vendedor y tú empiezas a pagar el canon mensual.
6. Al final del plazo pagas la opción de compra y el inmueble pasa a tu nombre con una nueva escritura.

A diferencia del crédito hipotecario, que por norma puede financiar hasta el 70% del valor de la vivienda (80% si es de interés social), el leasing habitacional no tiene ese tope legal. En la práctica los bancos financian entre el 80% y el 90%, según el banco y el tipo de leasing.

Es el valor que pagas al final para quedarte con el inmueble. Se fija desde que firmas el contrato. En leasing de vivienda familiar no puede pasar del 30% del valor comercial del inmueble al momento de firmar; los bancos ofrecen opciones desde el 1% hasta el 30%.

Entre más alta la opción de compra, más baja la cuota mensual, pero más grande el pago final. Los pagos extraordinarios que hagas durante el contrato pueden servir para bajarla.

• Familiar: para la vivienda donde vas a vivir con tu familia. Tiene las reglas de protección de la financiación de vivienda (tope de la opción de compra, tope del primer canon frente a los ingresos, prepago sin penalidad).
• No familiar: para una vivienda que no será tu residencia, por ejemplo para inversión o una segunda casa. Las condiciones son las que se pacten con el banco.

La parte de los cánones que corresponde a intereses se puede deducir en la declaración de renta, igual que los intereses de un crédito hipotecario, hasta 1.200 UVT al año (unos $62,8 millones con la UVT de 2026, $52.374). Esa deducción entra dentro del límite general de deducciones y rentas exentas de la declaración, y no se puede sumar con la de intereses de un crédito hipotecario para la misma vivienda.

También se pueden usar los ahorros de cuentas AFC y de pensiones voluntarias para pagar el leasing habitacional. Revisa tu caso con un contador.

Si no ejerces la opción de compra, el banco vende el inmueble o lo entrega en un nuevo leasing. Del resultado descuenta sus costos y el valor de la opción de compra, y te devuelve lo que corresponda de lo que pagaste como capital, dentro de los 30 días siguientes.

Para el vendedor, el comprador es el banco. Esto es lo que cambia:

Aceptar leasing amplía el número de compradores posibles, porque muchas personas compran vivienda así. Si publicas tu predio en Tulindero, puedes marcar que lo aceptas.

Quien toma el leasing normalmente paga el avalúo, el estudio de títulos y su parte de los gastos de notaría y registro de la compraventa, que el banco le traslada. Al final, cuando ejerce la opción de compra, también paga la escritura y el registro de la transferencia a su nombre. Si no la ejerce, se causa impuesto de timbre sobre los cánones pagados.