Qué se puede construir en un lote en la Sabana de Bogotá

Cada municipio tiene un plan que dice qué se puede hacer en cada parte de su territorio. Se llama distinto según la población:

• POT (Plan de Ordenamiento Territorial): más de 100.000 habitantes.
• PBOT (Plan Básico): entre 30.000 y 100.000 habitantes.
• EOT (Esquema de Ordenamiento): menos de 30.000 habitantes.

La Ley 388 de 1997 divide el suelo así:

• Urbano: tiene vías y redes de acueducto, alcantarillado y energía. Es donde más se puede construir.
• De expansión urbana: se volverá urbano durante la vigencia del plan, normalmente mediante un plan parcial.
• Rural: para usos agrícolas, ganaderos, forestales y de recursos naturales.
• Suburbano: una categoría dentro del suelo rural donde se mezclan usos del campo y de la ciudad, con límites de densidad y con servicios públicos propios.
• De protección: puede estar en cualquier clase de suelo; por razones ambientales, de riesgo o de servicios públicos, no se puede urbanizar.

Antes de comprar, pide en la curaduría urbana o en la oficina de planeación del municipio:

• Concepto de uso del suelo: qué usos permite el plan en ese lote (vivienda, comercio, industria, agricultura…).
• Concepto de norma urbanística: las reglas que le aplican: cuánto se puede construir, alturas, aislamientos, cesiones.

Son informativos: no dan derechos ni permiso para construir. Pero te dicen, antes de pagar, si lo que quieres hacer es posible.

Las expide el curador urbano donde lo hay y, en los demás municipios, la oficina de planeación. Las principales son:

• Urbanización: para crear lotes con vías y redes en suelo urbano o de expansión.
• Parcelación: para dividir y adecuar suelo rural o suburbano, con servicios propios (y los permisos de agua que se necesiten).
• Subdivisión: para dividir un predio en varios. No autoriza hacer obras.
• Construcción: obra nueva, ampliación, modificación, demolición, cerramiento, entre otras. Cada edificación la necesita, aunque el lote venga de una parcelación con licencia.

La Unidad Agrícola Familiar (UAF) es el tamaño de predio rural que se considera suficiente para que una familia viva de trabajarlo. La Ley 160 de 1994 prohíbe dividir un predio rural en partes más pequeñas que la UAF del municipio; un contrato que lo haga es nulo.

El trámite completo está en cómo subdividir un lote.

• Usar agua de un río, una quebrada o un pozo (para la casa, riego o recreación) necesita concesión de aguas de la CAR. Perforar un pozo necesita además un permiso de exploración.
• A lo largo de ríos y lagos hay una franja de hasta 30 metros (la ronda) que es de protección. Además, el propietario debe conservar el bosque en al menos 30 metros a cada lado de ríos y quebradas y en 100 metros alrededor de los nacimientos de agua.
• El límite exacto de la ronda lo fija la CAR y aparece en el plan de ordenamiento.

Estos y otros documentos que conviene revisar están en qué papeles pedir antes de comprar.