Guía para compradores

Crédito hipotecario 2026: requisitos, cuánto presta el banco y cómo pedirlo

Revisada el 22 de octubre de 2026 · Tulindero

El crédito hipotecario es la forma más común de comprar vivienda en Colombia: el banco te presta una parte del precio, tú pones el resto, y el inmueble queda a tu nombre con una hipoteca a favor del banco hasta que pagues. Aquí explicamos cuánto prestan, qué piden, cuánto cuesta y qué hacer si lo que quieres comprar es un lote.

En resumen:

Financian hasta el 70% del valor del inmueble, o el 80% si es vivienda de interés social (VIS).
La primera cuota no puede pasar del 40% de los ingresos familiares (antes era el 30%).
El plazo es de 5 a 30 años; los bancos suelen ofrecer hasta 20 años en pesos y hasta 30 en UVR.
Puedes abonar a capital cuando quieras, sin penalidad, y escoger si baja la cuota o el plazo.
Es para vivienda. Para un lote hay otros créditos, y también sirven las cesantías.

1. Qué es un crédito hipotecario

Es un préstamo de largo plazo para comprar vivienda nueva o usada, o para construir vivienda propia. La ley exige que esté respaldado con una hipoteca de primer grado sobre el inmueble que se financia: si dejas de pagar, el banco puede pedir que se remate para recuperar lo que te prestó. Desde la escritura, el inmueble es tuyo.

Lo regulan la Ley 546 de 1999 y el Decreto 1077 de 2015. La otra opción para financiar vivienda con un banco es el leasing habitacional, en el que el banco es el dueño hasta el final.

2. Cuánto presta el banco

Hay dos topes legales, y el banco presta lo que resulte menor:

Los topes

Frente al valor del inmueble: hasta el 70%, o hasta el 80% si es vivienda de interés social. El valor es el precio de compra o un avalúo de los últimos 6 meses.
Frente a tus ingresos: la primera cuota no puede pasar del 40% de los ingresos familiares. El Decreto 583 de 2025 subió ese límite, que antes era del 30% en vivienda que no es de interés social.

Los ingresos familiares pueden sumar los de cónyuges o compañeros permanentes y los de parientes hasta el segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad o único civil que pidan el crédito juntos. Además de los topes, el banco mira tus otras deudas y tu historial en las centrales de riesgo.

Ejemplo: para una casa de $400 millones que no es VIS, el banco puede prestar hasta $280 millones, y los $120 millones restantes son la cuota inicial. Si tu cuota mensual quedaría en $3 millones, el hogar debe demostrar ingresos de por lo menos $7,5 millones al mes.

3. Plazo, tasa y sistemas de pago

Plazo: mínimo 5 años. La ley no deja que el plazo máximo que fije el Gobierno sea menor de 30 años. Los bancos suelen ofrecer de 5 a 20 años en pesos y hasta 30 años en UVR.
En pesos: la tasa es fija durante todo el crédito, así que sabes desde el principio cuánto vas a pagar.
En UVR: la deuda está en Unidades de Valor Real, que suben con la inflación. La tasa sobre la UVR es fija, pero la cuota en pesos cambia cada mes. Suele empezar más baja y luego subir.
Tasas de referencia: a comienzos de octubre de 2026, según datos de la Superintendencia Financiera, los créditos en pesos para vivienda que no es de interés social iban de cerca del 12,4% al 16,4% efectivo anual, según el banco. Cambian con frecuencia: compara las ofertas de varios bancos.

4. Requisitos y documentos

Cada banco pone sus condiciones, pero en general piden:

Lo que suelen pedir

Cédula. La edad máxima depende del banco: algunos aprueban hasta los 73 o 74 años.
Empleados: certificado laboral reciente (salario, cargo, fecha de ingreso y tipo de contrato) y los últimos desprendibles de nómina.
Independientes: declaración de renta de los últimos años, extractos bancarios recientes y soportes de sus ingresos (contratos, RUT).
Pensionados: el comprobante de pago de la pensión.
Buen historial en las centrales de riesgo: el banco siempre las consulta.
Seguros: el de incendio y terremoto lo exige la ley; los bancos piden también un seguro de vida.

5. Paso a paso

Pides el crédito y el banco estudia tus ingresos y deudas. Si te aprueba, te da una carta de aprobación con el monto.
Escoges el inmueble y firmas con el vendedor la promesa de compraventa.
El banco hace el avalúo del inmueble y el estudio de títulos con sus abogados.
Firmas el pagaré y luego, en la notaría, la escritura de compraventa y la hipoteca.
La escritura se registra en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Con la escritura registrada, el banco desembolsa. Entre la escritura y el desembolso puede pasar más de un mes.

La carta de aprobación tiene una vigencia que depende del banco. Pregúntala antes de buscar inmueble, para que no se venza en medio de la negociación.

6. Gastos del crédito

Avalúo y estudio de títulos: los cobra el banco. Como referencia, en 2026 Banco Caja Social cobra del 0,10% al 0,12% del valor por el avalúo y 0,12% más IVA por el estudio de títulos. Algunos bancos no los cobran en proyectos que financian.
Escritura de hipoteca: notaría y registro, calculados sobre el valor del crédito. El registro de una hipoteca para vivienda paga el 70% de la tarifa normal, y menos si es vivienda de interés social.
Seguros mensuales, que se suman a la cuota.

A esto se suman los gastos de la compraventa: ver gastos de escritura y quién los paga.

7. Cesantías y beneficio en la renta

Cesantías: puedes retirarlas para la cuota inicial, para comprar un lote, para construir en tu lote o para abonar o pagar la hipoteca. El fondo paga dentro de los 5 días hábiles siguientes a la solicitud.
Declaración de renta: los intereses del crédito para comprar tu vivienda se pueden deducir, hasta 1.200 UVT al año (unos $62,8 millones con la UVT de 2026, $52.374). Entra dentro del límite general de deducciones y rentas exentas. Revisa tu caso con un contador.

8. Si quieres comprar un lote o una finca

El crédito de vivienda es para vivienda: la casa tiene que estar construida y ser habitable. Para un lote o una finca sin vivienda hay otras opciones:

Opciones

Créditos hipotecarios para «locales y otros», que algunos bancos ofrecen también para lotes. Por ejemplo, Bancolombia financia hasta el 70% del valor comercial a 5 a 20 años, con tasas más altas que las de vivienda.
Un crédito de libre inversión, o uno con garantía hipotecaria de una vivienda que ya tengas.
Tus cesantías, que se pueden usar para comprar solo un lote.

Antes de comprar un lote, revisa qué se puede construir en él.

9. Si vas a vender a alguien con crédito

El banco del comprador hará su propio avalúo y estudio de títulos, así que tus papeles deben estar en orden (ver qué preparar para vender). El dinero del crédito llega después de la escritura y el registro, así que deja claros en la promesa de compraventa los plazos y cómo se paga cada parte del precio.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto me presta el banco para comprar vivienda?

Por ley, un crédito de vivienda puede financiar hasta el 70% del valor del inmueble, o hasta el 80% si es vivienda de interés social. Además, la primera cuota no puede pasar del 40% de los ingresos familiares. El monto final depende de tus ingresos, tus deudas y tu historial de crédito.

¿Puedo sumar los ingresos de mi pareja o de un familiar?

Sí. Para calcular el tope de la cuota se pueden sumar los ingresos de cónyuges o compañeros permanentes y de parientes hasta el segundo grado de consanguinidad, primero de afinidad o único civil, si piden el crédito juntos.

¿Con crédito hipotecario puedo comprar un lote?

El crédito de vivienda es para comprar o construir vivienda, no para lotes. Para un lote algunos bancos tienen créditos hipotecarios para «locales y otros», con condiciones distintas, o créditos de libre inversión. También se pueden usar las cesantías para comprar un lote.

¿Puedo pagar antes y abonar a capital?

Sí. La Ley 546 de 1999 permite pagar el crédito de vivienda, total o parcialmente, en cualquier momento y sin penalidad. En los abonos parciales tú escoges si bajan la cuota o el plazo.

¿Qué es mejor, crédito hipotecario o leasing habitacional?

Con el crédito el inmueble queda a tu nombre desde el principio y el banco tiene una hipoteca; con el leasing el banco es el dueño hasta que ejerces la opción de compra. El leasing suele financiar más (del 80% al 90%), y el crédito tiene un tope legal del 70% (80% en vivienda de interés social).

Te ayudamos con tu crédito

En Tulindero te acompañamos a tramitar tu crédito hipotecario o tu leasing habitacional con el banco, desde los papeles hasta la firma.

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Fuentes

Esta guía es informativa y general; las tarifas y normas pueden cambiar. No reemplaza la asesoría de un abogado, un contador o un avaluador para tu caso.